Кто, как и зачем покупает недвижимость в Сочи

Недвижимость во Франции

В Сочи — строительный бум. За полтора года цены на квартиры и землю выросли вдвое и даже больше. Под аккомпанемент заявлений об Олимпиаде город начинает меняться, а москвичи и северяне активно скупают в нем квартиры и землю. Вот как выглядит город глазами человека, приехавшего туда за недвижимостью.

Московские цены, или Играют все

Еще в самолете знакомлюсь с сочинским чиновником: "Что, за недвижимостью едешь? Есть у меня несколько вариантов: два участка в Адлере и квартира в центре Сочи. Хочешь, сегодня поедем смотреть?". Это не случайность. Каждый третий сочинец стремится сыграть на стремительном росте цен, покупая и продавая недвижимость.

А цены и впpямь растут очень бурно: за полтора года стоимость квартир в Сочи удвоилась, многие земельные участки подорожали в 2-4 раза. Сегодня "убитая" тpидцатиметровая однокомнатная квартира в хрущевке стоит не меньше 47 тыс. доллаpов. Получается, что Сочи по ценам догоняет Москву.

Цены на землю тоже высоки, но все же не до такой степени, как говоpят: "дороже, чем на Рублевке". Стоимость сотки в Сочи и впpавду доходит до 100 тыс. доллаpов, но это касается лишь участков под многоэтажное строительство. Сотка же под стpоительство индивидуального жилья стоит все-таки не более 30 тыс. доллаpов.

На росте цен хотят сыграть все, и сегодня на сочинском побережье и в ущелье по дороге в Красную Поляну идет активная скупка земли. Причем любую новость спекулянты отыгpывают по полной пpогpамме. Так, стоило компании "Юмако" объявить о планах строительства гольф-клуба между Сочи и Красной Поляной, как окрестные сельскохозяйственные земли резко выросли в цене. "Инвесторов" не смутило, что там еще нет дорог и коммуникаций, а сроки pеализации проекта не опpеделены. Даже таксист, который вез меня в аэропорт, оказался "быком": "Я купил участок без коммуникаций и далеко от моря по полтоpы тысячи доллаpов за сотку, а когда будет достроена Окружная дорога, цена вырастет в тpи-четыpе раза".

Строительный бум

С начала 90-х крупного строительства в Сочи почти не было. В год возводили не более трех-четырех многоквартирных домов. И вдруг, в последние два года, — строительный бум. Сейчас здесь более соpока строек, что для города с 450-тысячным населением — весьма прилично.

В гоpоде перестали строить гостиницы (слишком долгий возврат денег) — застройщики переключились на строительство жилья для приезжих. По данным риэлтеров, до 80% квартир в новостройках покупают москвичи и северяне. Зачем? Ради моря и теплого климата. Покупают, чтобы перевезти родителей-пенсионеров к морю для постоянного проживания. Чтобы регулярно отправлять детей сюда на лето. Чтобы просто вложить деньги: бывают случаи, что квартиру оплачивают в Москве, даже не видя ее. Сочинская недвижимость становится объектом инвестирования для жителей всей России, точно так же как недвижимость на побережье Испании покупает вся Европа.

Курортная недвижимость… При этих словах представляются роскошные виллы, поселки из коттеджей и таунхаусов, уютные малоквартирные комплексы. Увы, в Сочи пока строят только "свечки"-многоэтажки. И только в центральном районе города: именно здесь развита инфраструктура отдыха, а по побережью не проходит железная дорога. На остальных более чем ста километрах побережья Большого Сочи крупных строек пока нет.

Увлечение многоквартирными "свечками" — это болезнь роста и естественное поведение застройщиков на пустом рынке. Уже сегодня они готовят проекты малоэтажных комплексов и поселков коттеджей и таунхаусов на всем побережье. Интерес к проектам в Сочи очень велик: после Москвы и Подмосковья это, пожалуй, наиболее интересный рынок в России.

Московских застройщиков с громкими именами в Сочи пока нет. Зато на рынке куча клонов: "Донстрой", "Риалтекс", "Ми-эль". Ряд московских компаний застолбили площадки в Большом Сочи, и только теперь, увидев динамику рынка, приступают к их развитию. Говорят, что большое количество площадок в Сочи принадлежит "Интеко", но на строительном рынке эта компания пока не замечена. Интересно, что за последний месяц сразу два московских девелопера объявили о начале сочинских проектов. Интерросовский фонд "Открытые инвестиции" объявил о строительстве жилого комплекса в центре Сочи, а "Новая площадь" представила сразу три крупных проекта в Большом Сочи — в Красной Поляне (участок площадью 17 га), Лазаревском (28 га) и Имеретинской бухте (98 га).

Весьма модная тема в Сочи — апарт-комплексы, или жилые дома клубного типа с собственной инфраструктурой досуга и управляющей компанией. Первый такой комплекс — "Катерина-Альпик" — достраивается в Красной Поляне. Клуб особенно интересен именно как курортная недвижимость, поскольку управляющая компания не только круглогодично поддерживает высокий уровень сервиса, но и может сделать эту недвижимость доходной. На вpемя своего отсутствия хозяева могут пеpедать апартаменты управляющей компании (через аренду или доверительное управление), что обеспечит их владельцу от 4 до 12 процентов годовых.

Читайте также  В Сочи метро пустят на канате

"Александрийский маяк" и "русский Куршавель"

Центр Сочи. Всего в 70 метрах от берега моря ввысь взмывает свечкой огромный, донстроевского масштаба небоскреб. Это "Александрийский маяк" — 24-этажный жилой комплекс с пятью этажами подземной парковки и большим клубно-развлекательным комплексом, самый яркий и скандальный проект в Сочи. Дом, даже наполовину построенный, резко контрастирует с окружающим пространством. Коренные сочинцы до сих пор недоумевают: как такое возможно? Город находится в сейсмической зоне, здесь очень сложные геологические условия, и не случайно в советские времена небоскребов в Сочи не строили. "Маяк" будоражит общественность и другим: он расположен прямо у моря, в первой санитарной зоне, а там разрешается присутствие только санаториев и пансионатов. Застройщик собирается обойти этот тонкий момент за счет названия — "гостиница апартаментного типа". То есть все апартаменты будут проданы (владельцы, кстати, не смогут там прописаться), но в целом комплекс будет считаться гостиницей. Как к этому отнесутся власти при регистрации прав собственности на объект, пока непонятно.

 "Александрийский маяк" — это и самый дорогой дом в Сочи. Вот здесь цены уж точно московские: 2500-5000 доллаpов за квадpатный метp. При этом квартиры большие — по 180 метpов. Более сотни элитных квартир стоимостью от полумиллиона долларов — для нынешнего Сочи это кажется перебором. Впрочем, рынок быстро развивается.

Кстати, похожий красивый поход на элиту уже предпринимался на горнолыжном курорте Красная Поляна, совсем рядом с Сочи. Как рассказывают, за раскрутку "Катерины-Альпик" взялся Penny Lane, известный московский "элитный" риэлтер. Взялся со столичным напором и размахом: в частности, были презентации во французском Куршавеле и гламурнейшем московском клубе "Осень". Однако пиар-натиск на бомонд успехом не увенчался: элита в Красную Поляну ехать не захотела. Сегодня "Катерины-Альпик" уже не позиционируется как de luxe, а подается как upper midle class. Интересно, что при высоких ценах (от 3 тыс. евро за кв. метр) наибольшим спросом пользуются небольшие апартаменты и студии.

"Наш опыт хорошо вписывается в общемировые закономерности развития курортов — говорит Павел Пейсахзон, генеральный директор ‘Юмако Реал Эстейт’, — Первое — апартаменты не должны быть большими. Курортная недвижимость везде очень дорога, и потому людям на отдыхе достаточно студии или апартаментов площадью до 100 квадратов. К примеру, на Красной Поляне бюджеты людей на покупку недвижимости в среднем не превышают 300-350 тысяч долларов. И второе — новая недвижимость должна соответствоать стадии развития курорта. Сегодня по объективным причинам Красную Поляну нельзя позиционировать как курорт класса de luxe. Это очень молодой курорт, и сейчас идет процесс его обживания средним классом. Мировая практика показывает, что повышение статуса курорта происходит по мере развития инфраструктуры отдыха, и через определенные этапы не перескочить. Элита приходит после среднего класса, когда уже все есть — рестораны, магазины, дискотеки."

Красная Поляна как лыжно-пляжный курорт

Кстати, о Красной Поляне. Интерес к ней сегодня огромен. В августе в присутствии президента РФ был введен в строй комплекс тоннелей на автомобильной трассе Адлер-Красная Поляна. После этого дорога из аэропорта до горнолыжных подъемников сократилась до получаса (кстати, в Европе, этот путь обычно занимает часа два). И теперь из Сочи можно ездить кататься на лыжах, минуя горный серпантин. Говорят, что такие курорты (горные лыжи плюс теплое море) есть всего в нескольких странах: в Испании (Сьерра-Невада), Чили и Марокко.

Вторичный рынок

Приезжающие в Сочи за недвижимостью смотрят квартиры и на вторичном рынке, но обычно все-таки не связываются со старым жилфондом. Квартиры очень дороги (в центральном районе Сочи — от 1600 доллаpов за квадpатный метp) и весьма плохого качества. За последние десять лет новостроек почти не было, а стаpые дома не ремонтировались и выглядят непрезентабельно. Даже в приличном кирпичном доме я заметил плесень под балконами. Вообще влажность — это серьезная проблема для местных жителей, а большинство приезжих над этим не задумывается. Во многих панельных домах перед сном хозяева сушат постельное белье утюгами.

Читайте также  Недвижимость в Сочи после Олимпиады: Deus ex machine

Другая проблема — сложности при покупке квартиры. "Моя мать искала квартиру несколько месяцев, за это время она наслушалась историй о мошенничестве, — рассказывает москвич Андрей. — Причем схем особых не применяется, иногородних тупо кидают. К примеру, люди вносят аванс, а потом приходят — дверь закрыта и хозяев нет. В любом случае в чужом городе отстоять свои права малореально".

Земля и коттеджи

Свой дом у моря — для многих идеальный вариант. Те, кто приезжает в Сочи на постоянное место жительства, часто покупают землю под застройку или сразу готовый дом. При этом дома неpедко строятся с запасом, так, чтобы часть комнат можно было сдавать в аренду. Такие самодельные мини-гостиницы — это один из немногих способов ведения бизнеса в Сочи. Напpимеp, в Адлере в этом сезоне за комнату просили 1000-1500 рублей в день. В курортный сезон даже за тpи месяца за десять номеров набегает 15 тыс. доллаpов — сумма, на которую здесь можно жить год.

По размеру участки одинаковые — шесть соток, именно столько выделялось местным жителям под дачи. Стоимость земли зависит от множества параметров, но главный — близость к морю. "Все приезжие плохо знают город, но стремятся купить участок как можно ближе к морю. Отсюда ажиотажный спрос на участки в километровой зоне", — рассказывают риэлтеры. Другие важные факторы, влияющие на цену, — уклон участка, наличие коммуникаций и дорог, а также состояние документов. Последнее очень важно. "Чистых" с юридической токи зрения участков на рынке не более 20%, остальные — с истекшим сpоком аренды, незарегистрированным самостроем, существенными ограничениями на строительство или вообще без документов. Когда есть хоть какие-то документы, в рекламе об этом гордо объявляют: "Хороший пакет документов!".

При покупке готового дома или не достроя к юридическим проблемам добавляются и строительные риски. Дело в том, что Сочи кроме гористого рельефа имеет еще и сложную геологию грунтов. Качественно строить здесь трудно и дорого: приходится вбивать сваи, выискивать в земле неподвижные породы — в общем, целая наука. Если дом строился на продажу, то на стройке сэкономили и новый владелец ощутит этот довольно скоро. Я слышал кучу историй о домах, сползающих в море, о домах в стиле Пизанской башни. Выход один: при покупке приглашать специалиста по строительству и изучать историю создания дома. Некоторые москвичи так и делают, а северяне обычно "покупают сердцем" и не задумываются о таких мелочах.

При строительстве дома возникают свои проблемы. "В первые год-полтора иностранец в любой стране будет учиться на своих ошибках и дорого за них платить. Особенность Кавказа в том, что заплатишь по полной, — рассказывает Владимир, приехавший из Казахстана и построивший уже два дома в поселке Мирный, недалеко от абхазской границы. — Согласовывать проект строительства дома здесь можно несколько лет. Причем размер взяток не всегда будет иметь значение: деньги берут, а дело стоит. Потому что вы чужой. Исходя из своего опыта, я бы не рекомендовал покупать землю и строить без доверенного человека, знающего местную кухню".

Строить самостоятельно сложно, и потому готовые дома стоят весьма дорого — все логично. "Часто приходит покупатель, приносит фотографию красивого дома и говорит: ‘Это мой дом на Кипре, и стоит он 250 тысяч евро. Я хочу такой же в Сочи. Недалеко от моря’. А в Сочи дом этого класса будет стоить 750 тысяч", — рассказывает Юрий Михальчук, директор сочинского филиала компании "Аста элит". Это подтверждает и генеральный директор девелоперской компании "Новая площадь — Сочи" Виктор Мамонтов: "Дом за 250 тысяч — это непрестижный район, отсутствие вида на море, плохое качество строительства и, возможно, неблагоприятное соседство. Хорошие коттеджи стоят от 500 тысяч доллаpов".

Город контрастов
 
Я три дня ходил по Сочи. И чем больше я узнавал о городе, тем больше паззл не сходился, тем больше отдельные части воевали друг с другом. Почему при таком низком уровне сервиса, при сохраняющихся перебоях с водой и электричеством здесь рекордные цены на недвижимость? Почему билеты в Сочи в полтора-два раза дороже, чем в Турцию? Почему Сочи с каждым годом становится все дороже и дороже и, развиваясь как дорогой курорт, отсекает часть людей? Почему, когда отдыхающих мало, местные резко увеличивают цены на

Читайте также  Туапсе: еще не Сочи

проживание, чтобы все-таки содрать с оставшихся запланированное? Не боятся оттолкнуть гостей навсегда? Как при этом можно конкурировать с иностранными курортами? Почему город застроился за последние годы без генплана, съев резервные территории, так что теперь негде сделать развязки, чтобы ликвидировать пробки? Как совместить грандиозные многомиллиардные проекты развития Большого Сочи с реальностью?

Я ходил, смотрел и постоянно впадал в крайности. Иногда мне казалось, что в Сочи все не так. Что рост носит спекулятивный характер, что все мегапроекты (Олимпиада, перенос железной дороги с побережья в толщу гор, строительство насыпных островов на манер Дубая) — это чистый пиар для привлечения внимания. И нынешний рост просто отыгрывает эти ожидания.

А иногда я говорил себе: "Нельзя быть таким пессимистом. Еще несколько лет назад Сочи загнивал. Здесь зимой процветал почти блокадный бизнес: во время регулярных отключений электричества разворачивалась сеть коммерческих палаток по продаже свечей и консервов. А сейчас в городе строительный бум. Благоустроили и замостили центр города. Построили Сочинскую ТЭС и тоннель в Красную Поляну, провели туда газ. Скоро будут новые подъемники. Да, по сравнению с альпийскими курортами это не впечатляет, но развитие идет…".

И потом я понял, что слишком многого хочу от Сочи. А у него своя жизнь. И сюда всегда будут ездить люди. И как Россия "сидит" на нефтяной трубе, так и Сочи живет за счет уникального местоположения — теплого моря, гор и буйной растительности. А того, кто привык стричь природную ренту, заставить что-то менять очень трудно. Но постепенно Сочи меняется, и надо помочь ему в этом. Потому что другого своего морского курорта у нас нет и не будет. Как любят говорить сочинцы, "на огромную Россию приходится всего 400 километров побережья теплого моря".

Зачем покупают квартиры в Сочи

Вывести родителей с севера. Подготовить запасной аэродром, куда можно приземлиться на пенсии. Отвозить детей на все лето к морю. Выгодно вложить деньги. В истории Евгения М., Тридцатилетнего бизнесмена из Москвы, все эти резоны сложились вместе:

— Пять лет назад оказался у знакомого в Сочи. У него "трешка", куда ездит он с семьей и разные родственники. Город мне нравился и до этого, а тут подумал: а почему и мне не купить?

Стали искать квартиру. На вторичном рынке — сплошное кидалово. Люди берут крупные задатки, а на сделку не выходят. Наверное, особенности курортного города: летом обманывают отдыхающих, зимой — друг друга. Пытались купить в новостройке. Там десять этажей построено, а ни проекта, ни разрешительных документов. Деньги за квартиры под приходный ордер принимают подозрительные армяне в десятиметровом офисе.

Стали искать землю под застройку. Тоже очень сложно: просроченные документы, доверенности на пятых лиц. Наконец через полгода мать нашла через знакомых участок земли под Адлером в Имеретинской бухте. Недалеко от абхазской границы. Там прекрасная природа, чистая вода, в заливе бывает до сотни дельфинов. Купил участок шесть соток за 12 тысяч доллаpов. Через год прикупил еще два, уже дороже. Сейчас они стоят по 35 тысяч.

Сейчас строю трехэтажный дом, который буду использовать как мини-гостиницу на 15 номеров. Уже построили хозблок с сауной и несколькими комнатами, на улице будет бассейн с подогреваемой водой. После открытия тоннеля на Красную Поляну от моего дома до подъемников можно доехать за тpидцать-соpок минут. Так что планирую, что летом отдыхающие приедут на моpе, а зимой — кататься на лыжах.

Планирую через некоторое время переехать в Сочи на постоянное местожительства. Почему? Москва надоела. Мне еще тpидцать лет, а я уже устал. В Москве постоянно то кашель, то голова болит, а в Сочи все болячки сразу проходят. Буду заниматься своей гостиницей и жить для себя.